Döviz Kurları - Kur Arşivi

Alış Satış
Dolar 5.6481 5.6582
Euro 6.5039 6.5156
Sterlin 7.3560 7.3944
Güncelleme Tarihi: 22.10.2018 - 15:30
Kullanacağınız kur bir gün önce belirlenen kur olmalıdır

E-Bülten

Duyuru ve gelişmelerimizden haberdar olmak için e-bülten listemize üye olabilirsiniz.

YENİ GELİR VERGİSİ TASARISINDA GAYRİMENKUL SATIŞ KAZANCI İSTİSNASI

Süleyman Nazcan - SMMM

Yayımlanma Tarihi     :   09.10.2013

 

YENİ GELİR VERGİSİ TASARISINDA GAYRİMENKUL SATIŞ  KAZANCI İSTİSNASI

 

1.GİRİŞ

Geçtiğimiz yasama döneminde Bakanlar Kurulunda kabul edilip plan ve bütçe alt komisyonuna gönderilen  Gelir Vergisi yasa tasarısı yeni yasama yılında görüşülecek önemli  kanunlardan biridir.Söz konusu tasarı Kurumlar Vergisi Kanunu ve Gelir Vergisi Kanunlarını birleştirmiştir.Tasarı  91 maddeden oluşmakta ve önemli  değişiklikler içermektedir. İstisna ve muhafiyetlerin daraltılması yasanın  önemli özelliklerinden biridir. Gayrimenkul  satışından elde edilen kazanca uygulanan istisnalardaki değişiklikler  çalışmamızın konusunu oluşturacaktır.

2. ŞAHISLARDA GAYRİMENKUL  SATIŞI:

Halen yürürlükte olan 193.Sayılı Gelir Vergisi kanununun  Mükerrer Madde 80-6. maddesine göre  İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç)

- Arazi, bina , maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı

- Voli mahalleri ve dalyanlar,

- Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar ve

- Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançları tanımına girmekte ve bahsedilen beş yıllık süre içerisinde olabilecek elden çıkarmalar vergilendirilmekte beş yıldan sonrası ise verginin konusuna girmemektedir.

Yeni Gelir Vergisi tasarısının 49.Maddesinde  (1)  Fıkrası (b) bendinde değer artış kazançları gelir vergisinden müstesna olan mal ve haklar sayılmıştır. Buna göre 37. Maddenin birinci fıkrasının (a), (b) (ç) ve (f) bentlerinde yazılı olan;

- Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dâhil olmak üzere bina ile arazi, kaynak ve madensuları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl üretim yerleri, tuzlalar, tuğla ve kiremit harmanları ile bunların bütünleyici parçaları ve eklentileri.

- Voli mahalleri ve dalyanlar.

- Taşınmaz olarak tescil edilen haklar.

- Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaksızın gemi ve gemi payları.

ile haklar elden çıkarılmasından sağlanan kazançlara elde tutulma süresine bağlı olarak değişen oranlarda istisna uygulaması getirilmektedir.

Yukarıda sayılan mal ve hakların elde tutma süresine bağlı olarak, satışından doğan kazanca uygulanacak istisna oranları aşağıdaki gibidir:

1) İki tam yıldan sonra satıştan doğan kazançlarda %40.

2) Üç tam yıldan sonra satıştan doğan kazançlarda %50.

3) Dört tam yıldan sonra satıştan doğan kazançlarda %60.

4) Beş tam yıldan sonra satıştan doğan kazançlarda %75.

Yukarıdaki madde hükmünden (49/1.b.) anlaşılacağı üzere şahısların elde bulundurdukları gayrimenkullerin elden çıkarılmasında  kademeli vergi öngörülmüştür. Elde edinimden itibaren 5 yıllık süre geçse bile elde edilen kazancın % 75 i istisna olabilecektir.Ayrıca kanunun yürürlüğe girdiği tarihte  elde tutulma süresi 5 yıl olmuş olan mal ve hak olsa bile yukarıda belirlenen istisna tutarları geçerli olacaktır.

 

3. TİCARİ KAZANCINI BİLANÇO ESASINA GÖRE TESPİT EDEN GERÇEK KİŞİLER İLE KURUMLARIN GAYRİMENKUL  SATIŞI

5520 sayılı kurumlar vergisi kanunun Madde 5-(6)-e bendine göre; Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75′lik kısmı  istisna olarak kabul edilmektedir.

Yeni Gelir Vergisi tasarısının 21.Maddesinde  (1) Ticari kazancını bilanço esasına göre tespit eden gerçek kişiler ile kurumların aktiflerindeki taşınmazlar, iştirak hisseleri, kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançlar aşağıda belirtilen süre, oran ve şartlar çerçevesinde gelir vergisinden müstesnadır:

a) Yukarıda sayılan mal ve hakların elde tutma süresine bağlı olarak, satışından doğan kazanca uygulanacak istisna oranları aşağıdaki gibidir:

1) İki tam yıldan sonra satıştan doğan kazançlarda %40.

2) Üç tam yıldan sonra satıştan doğan kazançlarda %50.

3) Dört tam yıldan sonra satıştan doğan kazançlarda %60.

4) Beş tam yıldan sonra satıştan doğan kazançlarda %75.

hükmü ile gayrimenkul satışlarının tamamının  vergilendirilmesi öngörülmüştür.

Ancak  Geçiçi Madde 1-Altıncı fıkrada, kurumların aktiflerine kayıtlı 21 inci maddenin birinci fıkrası kapsamındaki iktisadi kıymetlerden Kanunun yayımı tarihi itibarıyla iki yıl süreyle elde bulundurulmuş olanların, Kanunun yayımı tarihinden sonra elden çıkarılmasında istisna oranının %75 olarak uygulanacağı öngörülmektedir hükmü gereğince kanunun yayın tarihinden önce aktiflerinde iki yıl süre ile  kayıtlı taşınmazların satışlarındaki  istisna oranı % 75 olarak korunmuştur.

İstisna uygulaması esas itibarıyla gerçek kişiler ve kurumlar açısından geçerlidir. Ancak, esas faaliyeti menkul kıymet veya taşınmaz ticareti olan gerçek kişiler ve kurumların bu amaçla, diğer bir ifadeyle ticari faaliyet çerçevesinde iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları kıymetlerin satışından elde ettikleri kazançlar için istisnadan yararlanmaları mümkün değildir. Satışa konu edilen kıymetlerin iki tam yıl işletme aktifinde kayıtlı olması da durumu değiştirmeyecektir. Aynı durum, satmak üzere taşınmaz inşaatı ile uğraşan mükellefler açısından da geçerlidir. Ancak, taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabilecek; taşınmaz ticaretine konu edilen ve kiralama veya başka surette değerlendirilen taşınmazların satış kazancı ise istisnaya konu edilmeyecektir.

Taşınmaz ticareti, aynı zamanda söz konusu taşınmazların kiralanmasını da kapsamaktadır. Faaliyet konusu, taşınmazların inşası ve kiraya verilmesi olan işletmelerin bu amaçla inşa ettikleri ve aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların satılması neticesinde elde edilen kazançların istisna kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir.

İstisnanın temel amacı işletmelerin mali yapılarının güçlendirilmesinin teşviki olduğundan, ekonomik açıdan işletmelere ilave imkan sağlamayan işlemler istisna kapsamı dışında kalacaktır. Bu bağlamda, işletmelerin yönetimini etkileyecek şekilde birbiriyle ilişkili kişi veya kurumlar ya da aynı gruba dâhil şirketler arasında yapılacak taşınmaz satışlarından fiktif olarak elde edilecek kazançlara istisna uygulanması söz konusu olmayacaktır.

 

4.SONUÇ

Yukarıdaki açıklamalardan anlaşılacağı gibi Yeni Gelir Vergisi tasarısı ile istisnaların daraltılması söz konusudur. Şahıs ve ticari kazancını bilanço esasına göre tespit eden gerçek kişiler ile kurumların gayrimenkul satış kazançlarında elde tutulma süresine bağlı olarak değişen oranlarda istisna uygulaması getirilmiştir.Bilanço esasına tabi mükellefler için Geçiçi Madde 1-(6) fıkra ile  kanunun yayın tarihinden önce aktiflerinde iki yıl süre ile  kayıtlı taşınmazların satışlarındaki  istisna oranı aynen korunmuştur. Ancak şahıslar için kazanılmış hakları koruyan bu yönde bir düzenleme bulunmamaktadır.Yeni Gelir Vergisi tasarısına, plan ve bütçe alt komisyonunda kurumlar vergisi mükellefleri için olduğu gibi, gerçek kişilerin gayrimenkul satışlarında geçmişten gelen haklarını koruyan bir geçici madde  eklenmelidir.