|
1.
Giriş:
Dünyada ve ülkemizde hızlı kentleşme ile birlikte inşaat sektöründe
önemli gelişmeler yaşanmaktadır. Hızlı kentleşmeye paralel olarak
arsa fiyatlarındaki artış inşaat firmalarını (müteahhit) finansal
açıdan zorlamakta buna paralel olarak da arsa sahiplerinin
arsalarını değerlendirmelerinde güçlüklere neden olmaktadır.
İnşaat sektöründeki bu gelişmeler, arsa sahibi ile inşaat
firmalarının ortak hareket etmelerini sağlayacak bir yöntem
geliştirmelerine neden olmuş ve “arsa karşılığı kat sözleşmesi” ile
inşaat maliyetinde önemli bir yer tutan arsa bedeli çözüme
kavuşturulmuştur.
Arsa
karşılığı kat sözleşmesi (kat karşılığı inşaat sözleşmesi)
çerçevesinde inşaatı yapacak olan müteahhit, arsa sahibine arsa
bedelini nakit ödemek yerine arsa karşılığı verdiği bağımsız
bölümler ile ayni olarak ödemektedir. Arsa sahibi de arsasının bir
bölümü karşılığında kendisine kalan arsa payı oranında inşa edilmiş
bağımsız bölümlere sahip olmaktadır.
Ancak, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hem arsa sahibi
açısından hem de inşaat firması (müteahhit) açısından vergi yasaları
karşısındaki durumu sürekli ihtilaf konusu olmuş, vergi idaresi
tarafından da konu bir türlü çözüme kavuşturulmamıştır.
2.
Yasal Düzenlemeler:
Gelir Vergisi uygulamasında gerçek kişilere ait gayrimenkullerin
belli bir süre elde tutulduktan sonra satılması halinde elde edilen
kazancın vergi dışı bırakılması öteden beri uygulanan bir yöntemdir.
Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80 nci maddesinin 6 numaralı
bendinde yer balan düzenleme ile gayrimenkullerin hangi şartlarda
vergilendirileceği hüküm altına alınmıştır. Madde metni aşağıdaki
gibidir.
“İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler
hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7)
numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi
çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve
hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı kanunun 5
inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 1/1/2007 tarihinden geçerli
olmak üzere 04.04.2007) beş yıl içinde elden çıkarılmasından
doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları
dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak
tarafından satın alınmış sayılır.)
Bu maddede geçen "elden çıkarma" deyimi, yukarıda yazılı mal ve
hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa
edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret
şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.”
Yasal metinden de anlaşılacağı üzere, gerçek kişilere ait
gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlamak üzere beş yıl içinde
(01.01.2007 tarihinden önce satın alınanlar dört yıl içinde) elden
çıkarılması halinde elde edilen kazançlar vergiye tabi olacaktır. Bu
süreden sonra elden çıkarılmasından doğan kazançlar ise
vergilendirilmeyecek değer artış kazancı olacaktır.
3.
Arsa
Sahibinin Durumu ve Konunun Değerlendirilmesi:
Kat
Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile arsasını müteahhide devreden arsa
sahibinin bu devir karşılığında sahip olacağı bağımsız bölümleri
satması halinde bir kazanç elde edeceği açıktır. Ancak, elde edilen
bu kazancın değer artış kazancı olarak vergiye tabi olup olmayacağı
hususu tartışma konusu olmaktadır.
Konu
aşağıdaki örnekle anlatılmaya çalışılmıştır.
Ahmet Bey, 2000 yılında satın almış olduğu arsası için 2006 yılında
müteahhit Hasan Bey’le kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmıştır.
İnşaata aynı yıl başlanmış olup, 2007 yılında inşaat tamamlanarak
Ahmet Bey’e arsası karşılığında elde edeceği bağımsız bölümler
teslim edilmiştir. Ahmet Bey, arsası karşılığında elde ettiği
bağımsız bölümleri de 2007 yılının içinde satmış bulunmaktadır.
Yukarıda verilen örnekte görüldüğü üzere arsa sahibi Ahmet Bey’in
sattığı bağımsız bölümlerin iktisap tarihi olarak karşımıza iki
farklı tarih çıkmaktadır. Birincisi arsanın iktisap tarihi olarak
2000 yılının esas alınması, ikinci tarih olarak da bağımsız
bölümlerin müteahhit tarafından arsa sahibine teslim edildiği tarih
olan 2007 yılının esas alınmasıdır.
Vergi idaresi bugüne kadar vermiş olduğu muktezalarda arsa karşılığı
elde edilen bağımsız bölümlerin iktisap tarihi olarak inşaatın
tamamlanarak bağımsız bölümlerin arsa sahibine teslim edilme
tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerektiğini belirtmiş
bulunmaktadır. Nitekim inceleme elemanlarının konuya yaklaşımı da bu
yöndedir.
Ancak, vergi yargısının konuya yaklaşımı vergi idaresinin tam aksine
gerçekleşmektedir. Öteden beri verilen kararlarda kat karşılığı
verilen arsalar nedeniyle elde edilen gayrimenkullerin elden
çıkarılmasında iktisap tarihi olarak arsanın iktisap tarihinin esas
alınması gerektiği yönündedir.
Nitekim Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu, 25.06.2004 tarih
ve E:2004/51 ve K:2004/80 sayılı Kararı ile “Bir kişinin kat
edinme karşılığında arsasını müteahhide vermesi ve inşa edilen
binada kat sahibi olması servetin değerlendirilmesi, servetin biçim
değiştirmesi olduğundan, dairelerin, arsanın iktisap tarihinden dört
yıl geçtikten sonra satışından elde edilen kazanç değer artış
kazancı değildir.” Şeklinde bir karar vererek konuyu yargı
açsından tam olarak açıklığa kavuşturmuş bulunmaktadır.
Kararın özetinden de anlaşılacağı üzere, kat karşılığı verilen arsa
nedeniyle elde edilen gayrimenkuller yeni bir servet edinimi değil,
sadece mevcut servetin biçim değiştirmesi olarak kabul edilmiş
bulunmaktadır.
4.
Konunun Katma Değer Vergisi Yönünden Kısaca Değerlendirilmesi:
Arsa
sahipleri ve inşaat firmaları açısından diğer önemli bir husus da
arsa karşılığı teslim edilen bağımsız bölümlerin Katma Değer
Vergisi’ne tabi olup olmayacağıdır. Vergi idaresi konuya arsa
teslimi ile karşılığında verilen bağımsız bölümlerin iki ayrı teslim
(trampa) olduğu ve Katma Değer Vergisi’ne tabi tutulacağı şeklinde
değerlendirmektedir.
Ancak, durumun ticari hayattaki boyutları oldukça farklı
seyretmektedir. Arsa sahibi müteahhit ile yapılan kat karşılığı
inşaat sözleşmesinde genel olarak herhangi bir bedel yer
almamaktadır. Arsa sahibi ile müteahhit arasında para alış verişi
olmadığından KDV’nin ödenmesi konusunda taraflar arasında sürekli
bir ihtilaf durumu yaratılmaktadır.
Vergi yargısının konu ile ilgili kararlarının büyük bir bölümü arsa
sahibine kat karşılığı verilen bağımsız bölümlerin Katma Değer
Vergisi’ne tabi olmayacağı yönündedir. Konu ile ilgili verilen bazı
yargı kararlarının özeti aşağıda verilmiştir.
Danıştay 11. Dairesi’nin 15.2.1996 tarih ve E.1995/3744, K.1996/709
sayılı kararında;"Arsasını kat karşılığı müteahhide teslim eden
arsa sahibinin bu işlemi kendi yönünden ticari bir muamele değil
arsanın değerlendirilmesi amacına yönelik olduğundan, KDV'sine tabi
bulunmamaktadır. Ayrıca, arsanın karşılığı olarak müteahhit
tarafından inşa edilen dairelerin bir kısmının arsa sahibine
verilmesi işlemi de trampa olmadığından K.D.V.’si ne tabi
tutulmayacaktır."
Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun 25.12.1998 tarih ve
E.1997/415, K.1998/444 sayılı kararında özetle “Arsa karşılığında
inşa edilen işyeri teslimleri katma değer vergisine tabi değildir.”
5.
Sonuç:
İnşaat sektörünün ülkemiz ekonomisine canlılık kazandırdığı
tartışılmaz bir gerçek olup, sektörün canlılığını korunmasına
yönelik düzenlemelerin yapılması kaçınılmazdır. Yargının verdiği
kararların da dikkate alınarak Vergi İdaresinin konuya açıklık
getirecek düzenlemeyi bir an önce yapmasında yarar görülmektedir.
Yapılacak düzenleme ile inşaat firmaları için önemli bir maliyet ve
finansman unsuru olan arsa bedelinin işletme kaynaklarından
karşılanması önlenecek ve arsa sahipleri için de zaten var olan
vergi avantajının sürdürülmesi sağlanacaktır.
|
